Den syge boligfond

Det lyder godt på papiret: Københavns Universitets boligfond kalder sig en ikkekommerciel fond, der hjælper internationale studerende og gæsteforskere med at finde en bolig.

Eneste indtægt er et administrativt gebyr fra brugerne.

Alligevel er internationale studerende, som Uniavisen har talt med, stærkt utilfredse. De siger, at de føler sig taget ved næsen af fonden.

En af dem er australske Adam Shrimpton, der bor på kollegiet på Rebslagervej i Københavns Nordvest med sin kone, som læser på KU.

De to værelser, der ifølge fondens hjemmeside er i alt 30 kvadratmeter, er reelt 24 kvadratmeter. Det er det eneste kollegie, hvor boligfonden regner fællesarealerne med i størrelsen på værelserne.

Til gengæld er prisen høj: 8.408 kroner per måned (inklusiv forbrug og gebyrer for administration, vedligehold og møbler) har ægteparret betalt for lejemålet med toilet og et køkken i form af to kogeplader. Men lejen får nu et ordentligt nøk op. 10.056 kroner om måneden må de kommende beboere slippe. En stigning på 20 procent.

Ulovlig lejekontrakt

Den årlige kvadratmeterpris stiger fra cirka 3.000 til 3.500 kroner.

Boligportal.dk opgjorde i 2015 den gennemsnitlige årlige leje per kvadratmeter til 1.500 kroner for lejeboliger udbudt i Nordvest via deres hjemmeside.

Jakob Møldrup-Lakjer, juridisk chef hos Lejernes LO (LLO) Hovedstaden, forstår derfor godt, at de studerende synes, at de betaler en urimelig høj pris.

»Det lyder vanvittigt. Det er cirka det dobbelte af lejen per kvadratmeter som for en nybygget lejlighed med havneudsigt i Teglholmen i Københavns Sydhavn,« siger han.

Jakob Møldrup-Lakjer har gennemlæst Adam Shrimptons lejekontrakt med boligfonden, og han vurderer, at den er ulovlig. Der findes kun en autoriseret lejekontakt, den såkaldt A9 fra ministeriet.

»Boligfondens kontrakt er helt gak. Når en udlejer benytter en ikke-autoriseret kontrakt, som fremtræder som en standardiseret kontrakt, bortfalder alle vilkår, som stiller lejeren dårligere end lovens udgangspunkt,« siger han.

»En leje over 4.000 kroner om måneden for Adam Shrimptons lejemål er for høj og burde indbringes for Huslejenævnet, hvis der ikke er lovligt aftalt fri lejefastsættelse.«

Ifølge Jakob Møldrup-Lakjer er det heller ikke tilladt at opkræve beløb ud over lejen, som boligfonden gør i deres kontrakt. I Adam Shrimptons tilfælde er der månedligt blevet trukket 600 kr. til administration, 90 kr. til vedligeholdelse og 280 kr. til møbler.

LLO har besluttet at indbringe Adam Shrimptons sag for huslejenævnet med krav om tilbagebetaling af de beløb, der er opkrævet ud over lejen, men også andre nuværende og tidligere lejere har krav på at få penge retur, vurderer Jakob Møldrup-Lakjer.

»Fonden skal tilbagebetale leje og de andre beløb, der er opkrævet ulovligt tre år tilbage. Det ville virkelig klæde fonden at kontakte de forhenværende lejere og give dem deres tilgodehavender,« siger han og tilføjer, at kontrakten også indeholder andre ulovlige vilkår.

Blandt andet står der, at lejerne kan blive straffet med bøder, hvis de støjer eller på andre måder overtræder husordnen.

Boligfondens direktør Charlotte Simonsen er trådt tilbage, og den midlertidige afløser Torben Snowman ønsker ikke at lade sig interviewe. Men fonden skriver i en e-mail, at der »i overgangen fra efterår 2016 til forår 2017 er gennemført et gennemgribende check og en lovliggørelse af vores huslejer og kontrakter.«

Svaret tyder på, at boligfonden har indset, at lejekontrakterne er ulovlige, vurderer Jakob Møldrup-Lakjer fra Lejernes LO.

Hvis de nye kontrakter er lovlige, kan de kommende lejere på Rebslagervej – der flytter ind i foråret 2017 – til trods for den store huslejestigning formentlig ikke gøre sig håb om at få nedsat huslejen.

Politikerne har nemlig givet huslejefastsættelsen fri for nybyggede ejendomme. Den eneste begrænsning er, at lejen ikke må være åbenlyst urimelig, men LLO har ikke kendskab til tilfælde, hvor lejeren har fået medhold i Huslejenævnet eller ved domstolene.

Non-profit er misvisende

Fonden kalder sig »non-profit«, og det fremgår af vedtægterne at hovedformålet er »at etablere universitetsnære boliger efter reglerne i lov om almene boliger.«

Det skal lejerne ifølge Jakob Møldrup-Lakjer dog ikke tage for gode varer.

»Uanset hvad fonden skriver om gode intentioner, er den en privat udlejer, der må tjene penge. Fonden har ikke status som almennyttig boligorganisation, så det er ikke andet end en fin hensigtserklæring,« siger den juridiske chef fra LLO Hovedstaden.

Konsekvensen er blandt andet, at det ikke kræves, at der oprettes en afdelingsbestyrelse, hvor repræsentanter valgt af lejerne kan få indblik i budget og omkostninger.

Møldrup-Lakjer tilføjer, at bygningen på Rebslagervej heller ikke er at betragte som et kollegium, bare fordi boligfonden kalder den det. Stedet er ejet af et privat firma, som lejer bygningen til boligfonden, der derefter lejer værelserne ud til de internationale studerende med et administrations-, vedligeholdelses- og møbelgebyr lagt oveni.

Firmaet tjener formentlig godt på investeringen, og derfor ender lejen også med at blive så høj, siger Jakob Møldrup-Lakjer.

Store prisstigninger også andre steder

Men Rebslagervej er langt fra det eneste af fondens lejemål som nu stiger voldsomt i pris.

Med lidt it-snilde har Adam Shrimpton fundet ud af, at alle lejepriser og øvrige omkostninger for fondens cirka 1.250 værelser ligger frit tilgængelige på hjemmesiden tilbage til 2013. Han har vist Uniavisens medarbejdere, hvordan han har fundet oplysningerne blot ved at ændre URL’en for hvert enkelt lejemål.

Shrimpton har lagt oplysningerne ind i et regneark og beregnet, at værelserne på Rebslagervej i gennemsnit stiger 17 % i pris fra 2016 til 2017 (inklusiv forbrugsudgifter og gebyrer).

[Alle lejepriser findes her]

Værelserne i University Guest House stiger i snit med 42 %, Østerbro Kollegiet med 35 % og Nordre Fasanvej Kollegiet med 13 %.

Ifølge Adam Shrimptons beregninger stiger 16 % af boligfondens værelser med 25 % eller mere i pris i 2017. 56 % af fondens værelser bliver dyrere, men lejen falder dog også nogle steder.

Mug, picnicbænke og kloakvand

Beboerne på Rebslagervej er så utilfredse med lejen og forholdene, at de har dannet en beboerforening og har klaget til Københavns Kommune.

Kritikpunkterne er blandt andet mug på væggene i flere værelser, som beboerne frygter er sundhedsskadelig; stank af afføring fra kloakken, der strømmer ind i værelserne via ventilationen, hvorfra der også blæser klistret støv; en kælder, der har været oversvømmet flere gange, samt at der er for få toiletter og vaskemaskiner.

Fællesarealerne lever heller ikke op til, hvad beboerne siger, at de blev stillet i udsigt. Picnicbænke og -borde og en mikrobølgeovn er det eneste inventar i ellers afpillede lokaler.

Hannah Smith, der har boet på Rebslagervej siden august 2016, fortæller, at hun selv forgæves har forsøgt at fjerne mugpletten på væggen med blegemiddel, da boligfonden ikke gjorde noget ved problemet.

»De har dog været så venlige at forsyne mig med et nyt maleri til at dække pletten,« siger hun og tilføjer, at fælleslokalerne føles som et hospital.

Jason Russell og flere andre beboere siger, at de er utilfredse med boligfondens serviceniveau, og at der ikke bliver gjort noget ved forholdene, selv om beboerne har klaget.

»Servicen er langsommelig, personalet kort for hovedet og nogle gange ubehøvlede eller afvisende. Jeg ville ikke vælge at vende tilbage til kollegiet, for selv før den seneste prisstigning var huslejen alt for høj, og området er ikke attraktivt,« siger han.

Adam Shrimpton fortæller, at boligfonden henviser beboerne til ejeren af bygningen, når de klager, eller undskylder sig med, at de allerede har bedt ejeren udbedre manglerne.

Boligfonden kan ikke løbe fra ansvar

Ifølge Jakob Møldrup-Lakjer fra LLO er det boligfonden, der har ansvaret for at sikre, at lejemålene er i orden.

»Lejekontrakten er indgået mellem fonden og den studerende, så de kan ikke flygte fra deres ansvar og henvise til ejeren af bygningen,« siger han.

Jakob Møldrup-Lakjer oplyser, at beboerne kan klage til Huslejenævnet, der kan tvinge udlejer til at udbedre manglerne eller give et nedslag i huslejen.

Hos Teknik- og Miljøforvaltningen i Københavns Kommune oplyser centerchef Steffen Mark Jensen, at man har givet ibrugtagningstilladelse for bygningen i november 2016.

»Så på det tidspunkt har kravene i henhold til byggetilladelsen været opfyldt. Hvis forholdene nu er så slemme, som det beskrives her, så skal beboerne henvende sig til kommunen, så vi har anledning til at foretage tilsyn på stedet,« siger han.

I sit skriftlige svar til Uniavisen skriver den midlertidige direktør Torben Snowman, at der i forbindelse med et gennemgribende tjek og ’lovliggørelse’ af huslejer og kontrakter er sket ganske mange ændringer, men at lejestigninger såvel som prisfald kun gælder for nye bookinger for foråret 2017, så de studerende kender prisen inden de booker, og kan forholde sig til, om de ønsker boligen til den oplyste pris eller ej.

»Prisangivelser på basisleje fra det gamle system/kontrakter og de nye A9 kontraktformularer kan ikke direkte sammenlignes. Der vil være beløb som før lå i vores servicekontrakt, som nu ligger i lejekontrakten, eller som var anført separat, og nu ligger indeholdt i basislejen. Derudover er forbrug et antal steder nu a conto-beløb og ikke som tidligere et fast beløb, hvilket ofte medfører en stigning i betalingen, men lejerne vil få et eventuelt overskud tilbage,« står der i svaret.

Han medgiver at lejen stiger nogle steder, men skriver, at boligfonden ikke kan få de procentvise stigninger, som Adam Shrimpton har beregnet på baggrund af fondens hjemmeside til at stemme med deres oplysninger.

»Vi har i fortiden forsøgt at holde nogle af de dyreste boliger kunstigt nede i pris, men kan ikke længere forsvare dette. Alt sammen sket i forbindelse med vores sikring af, at alt foregår lovligt. Vi har eksempelvis også boliger der er faldet med over 15 %. Det bemærkes, at en kunstig lav husleje betyder, at Housing Foundation vil ende i underskud eller at fees (gebyrer, red.) på øvrige lejemål må sættes tilsvarende op. Housing Foundation er et non-profit foretagende, dog med en vis rimelig kapitalopbygning i takt med udvidelsen af aktiviteterne,« skriver boligfonden i svaret til Uniavisen.

Om lejestigningen på Rebslagervej siger fondens midlertidige direktør, at man har været tvunget til at sætte elektriciteten op med 431 kroner om måneden per bolig, fordi »internationale studerende desværre tit ingen tanke har på, at fx elektricitet koster.«

Ifølge Adam Shrimptons lejekontrakt har han betalt 169 kroner om måneden for elektricitet, og det stiger nu til 700 kroner for de kommende beboere, altså med 531 kroner.

Stigningen i el forklarer altså kun delvist, hvorfor den samlede leje nu stiger fra 8.408 kroner per måned til 10.056 kroner – 1.648 kroner i alt.

[Se oplysningerne om den nye husleje og øvrige udgifter for Adam Shrimptons værelse på Rebslagervej Kollegiet på boligfondens hjemmeside.]

Shrimpton fastholder, at alle oplysninger om udgifter til basisleje, varme, elektricitet, vand, antenne, møbler og internet for samtlige lejemål ligger frit tilgængelige på Boligfondens hjemmeside, så tallene for 2016 og 2017 er sammenlignelige.

Som bevis har han lagt oplysningerne ind i et regneark med link til hvert enkelt lejemål på fondens hjemmeside.

[Dokumentet findes her ]

Jakob Møldrup-Lakjer oplyser, at LLO har igangsæt et projekt, hvor de vil tilknytte de internationale studerende, der bor til leje under fonden, på en slags erhvervsaftale med LLO, så de kan få rådgivning og støtte.

»Det er vores håb, at vi kan føre nogle prøvesager i hver ejendom og herefter få fonden til at rette ind,« siger han.