12.000 billige studieboliger - 8 grunde til at Frank ikke får dem bygget

Står det til overborgmester Frank Jensen (S), skal der i løbet af de kommende 12 år opføres 12.000 nye ungdomsboliger i Københavns Kommune, der i mange år har døjet med massiv mangel på boliger. Ikke mindst til de tusinder af studerende, der hvert år kommer til hovedstaden.

Forslaget om de mange boliger fremgår af udkastet til byens kommuneplan for 2019.

Det erklærede mål er, at det skal være billige boliger.

Men der er langt fra tale til virkelighed, siger både studerende, eksperter og interessenter. Et miks af lovgivning, kommunale regler og krav står i vejen.

1. Kommunen må ikke bygge selv

For det første må kommunen nemlig slet ikke selv bygge boliger – og kan dermed ikke selv fastsætte huslejen.

Selv om kommunen bidrager med finansiering af de almene boliger, kan kommunen ikke bare selv gå ind og fastsætte huslejen

Peter Pagh, professor

»Selv om kommunen bidrager med finansiering af de almene boliger, kan kommunen ikke bare selv gå ind og fastsætte huslejen. Den er reguleret af den almene boliglejelov,« siger Peter Pagh, professor på Det Juridiske Fakultet på Københavns Universitet.

Han siger, at kommunen lovmæssigt er forpligtet til at sælge offentlige grunde til markedspris. Det er med til at forhøje omkostningerne til både kollegier og nye studieboliger og dermed også huslejen.

»Byggegrundene i København er dyre, og derfor er prisen for både almene og private studieboliger også høj,« siger Peter Pagh.

2. Flertallet skal ønske boliger

Alligevel siger overborgmester i København Frank Jensen, at huslejen bliver til at betale for studerende:

»I det almene byggeri er huslejen noget billigere end i det private, fordi den almene grundkapital er skudt ind. Vi skal ligge et sted mellem 3.500 og 4.000 kroner for, at de studerende kan føle det attraktivt at bo i en ungdomsbolig,« siger Frank Jensen. Københavns Kommune tilbyder finansiering af cirka 10 procent af grundprisen til de almene boligorganisationer, der bygger boligerne.

Københavns Kommune kan med planloven desuden stille krav om, at 25 procent af boligerne i nye byområder skal være almene – og dermed typisk billigere – boliger. Men står det til overborgmester Frank Jensen, skal godt halvdelen af de nye studieboliger være almene.

Det kan dog kun lade sig gøre, hvis der er politisk flertal for det, når kommuneplanen for 2019 skal vedtages i slutningen af i år.

3. Frank kan ikke tvinge bygherrer til at bygge rent alment

Og selv hvis det viser sig, at der er politisk flertal for, at halvdelen af de 12.000 studieboliger skal være almene, kan Københavns Kommune ikke tvinge de almene boligselskaber til at bygge 6.000 studieboliger, ligesom kommunen heller ikke kan garantere, at der vil blive bygget nye kollegier:

»Det afhænger af, om der er nogen, der vil bygge dem. Som kommune må vi ikke selv bygge boliger. Det eneste vi kan gøre er at skyde grundkapital ind i den almene bolig og skabe plangrundlaget for, at man kan bygge. Det er også det vi gør. Men vi må ikke selv bygge,« siger Frank Jensen.

4. Forvaltningen beskyldes for at være ufleksibel

Martin Vive Ivø og er én af dem, der gerne vil hjælpe Frank Jensen med at sætte skub i byggeriet til de unge.

Som campuschef har han det overordnede ansvar for drift og udvikling af Aalborg Universitets campus i København og, og han har jævnligt kontakt med byggeherrer og investorer, der gerne vil bygge studieboliger.

Men Martin Vive Ivø siger, at rigide kommunale regler og svingende vilje til at samarbejde i forvaltningen, gør det umuligt at bygge til en rimelig pris.

»Det er rigtig fint, at kommunen nu sætter et samlet fokus på København som studieby, men det indebærer i høj grad også, at kommunen må se indad. Det er alt for nemt at sige, at lovgivningen gør, at man ikke kan bygge billigere boliger til studerende, Det handler også om vilje,« siger Martin Vive Ivø.

Han efterlyser derfor mere fleksibilitet fra kommunens side:

»Der er masser af muligheder for, at kommunen kan give dispensation eller udvise større fleksibilitet. Men jeg og andre oplever, at hele standen især i Teknik og Miljøforvaltningen har ’nej-hatten’ på, hver gang vi kommer med konkrete forslag til byggeri til vores studerende.«

Som eksempel nævner Martin Vive Ivø, at en investor har tilbudt at bygge et kollegium kvit og frit i Sydhavnen til universitetets studerende, men at kommunen har givet afslag.

»Begrundelsen var, at kollegiet ville komme til at ligge for tæt på en befærdet vej. Her mener jeg, at man fra forvaltningen side bliver nødt til at være mere lempelig og se på formålet og mulighederne. Der er alt for mange regler, der gør, at man i forvaltningen siger nej, næsten inden man har stillet sit spørgsmål,« siger Martin Vive Ivø.

5. København bygger for store lejligheder

Formand for Danske Studerendes Fællesråd, Johan Hedegaard Jørgensen hilser planen om de 12.000 nye studieboliger velkommen. Men han siger, at de risikerer at blive umulige at betale med en SU.

»Problemet er, at man ofte bygger alt for stort. Det er med til at hæve prisen. For os studerende handler det udelukkende om at få tag over hovedet. Vi er ligeglade med mange kvadratmeter og dyr arkitektur,« siger Johan Hedegaard Jørgensen.

For os studerende handler det udelukkende om at få tag over hovedet

Johan Hedegaard Jørgensen, formand for Danske Studerendes Fællesråd

Én af årsagerne til, at mange af de nye studieboliger i dag er langt større end dem, der blev bygget for halvtreds år siden, er, at nyt boligbyggeri er underlagt den såkaldte 95 kvadratmeter-regel.

Reglen indebærer groft sagt, at nye boliger i Københavns Kommune i gennemsnit skal være mindst 95 kvm store. Men denne regel  lægger Frank Jensen op til at bløde op:

Ifølge en mail fra økonomiforvaltningen i København til Uniavisen fremgår det, at der vil blive stillet forslag til Kommuneplan 2019 om, at 50 procent af et etageareal skal være boliger på mindst 95 kvadratmeter, mens de øvrige 50 procent af etagearealet kan disponeres frit for at sikre mulighed for at opføre mindre boliger. Den mindste boligstørrelse skal fastlæges til 50 kvm.

I mailen fremgår det, at der gælder særlige regler for kollegie- og ungdomsboliger, men at de ’skal opføres med en størrelse, der sikrer tidssvarende boligforhold for unge og studerende, samt giver mulighed for at også par kan bebo denne boligtype’.

Forslaget til Kommuneplan 2019 vil blive sendt til politisk forhandling ved udgangen af året. Det er derfor usikkert, om det vil blive vedtaget.

6. Ingen boligstøtte uden køkken og bad

En anden knast, der er med til at forhøje prisen for studieboliger er boligstøtteloven.

For at kunne få boligstøtte, skal en bolig have køkken og bad. Derfor bliver stort set alle studieboliger og nye kollegieværelser i dag udstyret med eget køkken og bad, hvilket gør det dyrere at bygge.

»De nye kollegier har en helt anden standard end de gamle selvejende kollegier, hvor der er fælleskøkken og fællestoiletter på gangen.  I dag er omkostningerne langt større,« siger professor Peter Pagh fra Det Juridiske Fakultet på Københavns Universitet.

Flere af de kilder, Uniavisen har været i kontakt med, siger, at det er grotesk, at boligstøtteordningen, der er skabt for at give borgere med lavindkomst mulighed for at kunne betale husleje, samtidig er med til at gøre huslejen høj.

Som en bygherre siger til baggrund:

»Hvorfor skal vi bygge kollegieværelser med eget køkken for, at unge kan hive boligsikring op ad kommunekassen, når det betyder, at huslejen bliver tårnhøj? Det bliver politikerne på Christiansborg nødt til at gøre noget ved.«

7. Der skal være plads til dyr parkering

Astrid Aller (SF), der er geografistuderende på Købehavns Universitet og medlem af Borgerrepræsentationen i Københavns Kommune, deler kritikken:

»Studerende vil langt hellere bo småt og gå lidt ned i standard end at have en stor og flot studiebolig, hvor huslejen er tårnhøj, bare fordi boligen skal kunne leve op til kravene, for at man kan få boligstøtte,« siger hun.

Men ifølge Astrid Aller skyldes de høje huslejer ikke kun national lovgivning. Det handler også om, at den nuværende kommuneplan gør det svært for byggeherrerne at holde prisen på byggerierne nede.

»Københavns kommune har nogle meget rigide rammer, som er med til at gøre byggerierne dyre. For eksempel har kommunen et krav om parkeringspladser i forbindelse med byggerierne. Det betyder, at kollegier og studieboliger skal udstyres med dyre parkeringskældre. En parkeringsplads koster mellem 250.000 og 650.000 kroner at anlægge. Det giver ingen mening, hvis man gerne vil lave billige studieboliger,« siger Astrid Aller.

8. Reglerne tager ikke højde for nytten af fællesarealer

Endnu en knast er Teknik- og Miljøforvaltningens minimumskrav om størrelsen på boligerne, hvor der ikke tages højde for fællesarealer.

Derudover peger Astrid Aller på, at forvaltningen har nogle specifikke krav til maksimal dybde af bygninger, der gør det svært at lave gangkollegier, fordi der simpelthen ikke er plads til et værelse på hver side af gangen eller gangarealer med de regler, der er:

»Det undrer mig, at Teknik- og miljøforvaltningen ikke vægter gode fællesfaciliteter højere, når de ser på hvad en god bolig er. Studerende kan sagtens leve med et lille værelse, hvis bare vi har adgang til fælleskøkken, læsesal og grupperum. Det samme gælder fælles toiletter. Det har vi på Egmont Kollegiet, hvor jeg bor, og det fungerer fint,« siger Astrid Aller.

En dråbe i havet

Kun ni ud af hundrede unge mellem 18 og 29 år i København har adgang til en studiebolig. Bliver Frank Jensens ambition om 12.000 nye studieboliger en realitet, vil 16 ud af hundrede unge have adgang til en studiebolig i 2031.

Formand for Danske Studerendes Fællesråd Johan Hedegaard Jørgensen siger, at han er glad for, at kommunen vil have bygget flere boliger. Men han siger, der skal langt flere boliger til for at dække behovet.

»12.000 nye boliger henover de næste tolv år lyder af meget, men set i forhold til, hvor mange studerende der er i København, er det kun en dråbe i havet. Mange studerende står desperat og mangler en bolig, der er til at betale. At kun ni ud af hundrede har adgang til en studiebolig, viser hvor forsømt området er« siger Johan Hedegaard Jørgensen.

Samtidig siger han, at det er afgørende, at de kommende 12.000 studieboliger ikke kommer til at koste mere end end halvdelen af en SU.

»Det handler ikke om, hvor meget vi har lyst til at betale, men hvor meget vi kan betale. Langt fra alle studerende har mulighed for at have et studiejob, eller har forældre, der kan hjælpe dem med huslejen.«

Overborgmester Frank Jensen (S)  siger, at der siden 2010 er blevet opført cirka 4.900 ungdomsboliger, og at yderligere 4400 ungdomsboliger er på vej.

»Men jeg mener, at vi skal endnu højere op tempo, og i den kommuneplan, vi skal vedtage om kort tid, lægger jeg derfor op til, at vi skal lave 12.000 nye ungdomsboliger inden 2031,« siger han.

Hvordan kan du sikre, at de her 12.000 studieboliger rent faktisk bliver bygget, og at de bliver til at betale for studerende?

»Nu er jeg jo politiker. Men teknikken i det her er, at kommunen støtter det almene boligbyggeri økonomisk med grundkapital, ligesom der er sat loft på, hvor store omkostningerne, der må være på det almene byggeri. Det er det, kommunen kan gøre.«

Det endelige forslag til Kommuneplan 2019 bliver forelagt Borgerrepræsentationen den 12. december 2019.