Historisk vigtige sager venter Københavns Universitet. Er de tabt på forhånd?

Jesper Olesen siger, at Københavns Universitet er fanget i en slags catch-22.

Han er direktør på universitetet og siger, at KU i de kommende voldgiftssager om Mærsk Tårnet og Niels Bohr Bygningen skal løfte en »enorm bevisbyrde« for at dokumentere, at bygherren, Bygningsstyrelsen, er ansvarlig for de fejl og meromkostninger, der er opstået under byggeriet.

Men for at gøre det skal universitetet have adgang til dokumenter, det ikke kan komme i nærheden af.

Det var, siger Jesper Olesen, baggrunden for, at Københavns Universitet for nylig tabte en af de i alt fire voldgiftssager mod Bygningsstyrelsen, nemlig sagen om Pharma Science-bygningen på Nørre Allé. Afgørelsen betyder, at universitetet skal betale en højere husleje end oprindeligt aftalt, fordi den endelige byggesum voksede med over 50 millioner kroner.

LÆS OGSÅ: Tabte byggesager kan koste Københavns Universitet over 400 stillinger

Universitetet var ikke i stand til at bevise, at Bygningsstyrelsen havde handlet ansvarspådragende. Det betyder, at Københavns Universitet skal betale husleje ud fra den forhøjede pris på Pharma Science-byggeriet, hvilket universitetet ellers har nægtet indtil nu.

Men det økonomiske smæk, den højere husleje resulterer i, kan end ikke måle sig med den regning, der vil opstå, hvis udfaldet af sagerne om Mærsk Tårnet og Niels Bohr Bygningen bliver det samme. Den første bygning blev 700 millioner kroner dyrere end budgetteret, den anden ser ud til at blive fordyret med over to milliarder.

Alligevel overvejer Københavns Universitet i skrivende stund, om det overhovedet giver mening at gå videre med sagerne.

Det skyldes blandt andet, at det også i de sager er svært at få fat i de nødvendige beviser, siger Jesper Olesen. Han nævner, at han har oplevet at tage til et styregruppemøde under byggeriet af Mærsk Tårnet, hvor han fik udleveret økonomipapirer, han ikke måtte tage med hjem fra mødelokalet.

SKRIV DIG OP TIL UNIAVISENS NYHEDSBREV HER

Universitetet har heller ikke fået adgang til de økonomiske prognoser for Niels Bohr Bygningen, som de ellers har søgt indsigt i.

Det er det, der får Jesper Olesen til at snakke om en catch-22:

»Hvis vi skal undgå at få hele regningen, så skal vi løfte en enorm bevisbyrde, som formentlig ikke kan løftes inden for ordningen, fordi vi ikke kan få indsigt.«

Lettere at eje selv

Det er ifølge universitetsdirektøren et eksempel på, hvordan SEA-ordningen, statens huslejeordning, er »så meget til ugunst for universiteterne, som den overhovedet kan være.«

Jesper Olesen vurderer selv, at nederlag i de fire voldgiftssager kan koste Københavns Universitet over 400 stillinger i huslejestigninger, og hvis man løfter blikket fra sagerne og medregner alle bygningsudgifter, står universitetet til en øretæve på 800 millioner kroner årligt. Det svarer cirka til 1.600 årsværk.

Olesen siger, at det er op til politikerne at ændre ordningen, og han har en stribe bud på, hvad de kan gøre:

Ordningen i sig selv giver bare en eksplosiv udvikling i vores husleje.

Jesper Olesen, universitetsdirektør, KU

»En meget nem løsning er egentligt selveje. Det er væsentligt mindre tungt administrativt, og man kan konstatere, at de universiteter, der har det (CBS og DTU, red.), er i stand til at bygge til langt bedre priser, end Bygningsstyrelsen er. Og de kan færdiggøre byggerierne meget hurtigere,« siger han.

Men han har også andre forslag, herunder at gøre bygherren ansvarlig, hvis byggestyringen ikke er tilfredsstillende, eller at justere det såkaldte kapitalkrav, som staten tager fra huslejen. I dag lyder det på 5,5 procent, og det, siger Københavns Universitet, er for højt, hvis man sammenligner med markedsrenten.

Universitetet har dog også lidt et (foreløbigt) nederlag i en anden voldgiftssag om huslejen på 19 ejendomme. I en delkendelse afviste voldgiften universitetets ønske om et huslejefald og slog fast, at lejen fortsat skal reguleres efter den faste procentdel af ejendommens værdi.

Selveje var tidligere et meget udtalt ønske fra Københavns Universitet. Nu virker det, som om man i højere grad er åben for andre modeller. Er det, fordi Mærsk Tårnet og Niels Bohr Bygningen ikke er de mest attraktive bygninger at eje?

»Om det er attraktivt eller ej kommer helt basalt an på, hvad man skal betale for bygningerne i sidste ende. Men vi er allerede ansvarlige for, at bygningerne fungerer i det daglige, vi har i forvejen selveje på de historiske bygninger, og det er os selv, der varetager al løbende vedligehold, så vi har en stor byggeorganisation, og vi er vant til at håndtere de her ting. Derfor ville det være en afbureaukratisering, hvis vi bare tog os af det selv hele vejen igennem. Det ville være nemmere at have med at gøre,« siger Jesper Olesen.

Strid om aftalerne

Da voldgiftssagen om Pharma Science-bygningen blev afgjort i sidste uge, udtalte vicedirektør i Bygningsstyrelsen Signe Primdal Lyndrup, at sagen udstillede problemerne ved en dialogbaseret aftale, hvor huslejen fastsættes som en procentdel af den endelige byggesum.

Hun håbede, sagde hun, at sagen ville få Københavns Universitet til fremover at vælge en fastprismodel, hvor huslejen er aftalt på forhånd.

LÆS OGSÅ: Strid om ventilationsopgave giver nye problemer for Niels Bohr Bygningen

Det er da heller ikke lige meget, hvilken model man vælger. Hvis Københavns Universitet havde haft en fastprisaftale for Niels Bohr Bygningen og Mærsk Tårnet, ville regningen for de vilde budgetoverskridelser ikke være landet hos universitetet, men derimod hos Bygningsstyrelsen.

Jesper Olesen siger, at han har drøftet sagen med sin forgænger Jørgen Honore, og de »kan ikke se i papirerne«, at det dengang var en mulighed at indgå en fastprisaftale. Også Honore siger til Uniavisen, at universitetet ikke fik tilbuddet.

Det er en mærkelig påstand, at en fastprismodel skulle gøre et byggeri billigere, hvis du ellers løfter din arbejdsopgave korrekt.

Jesper Olesen, universitetsdirektør, KU

Bygningsstyrelsen derimod siger, at det var en mulighed og henviser til to SEA-vejledninger fra henholdsvis 2007 og 2011. I den første står der blandt andet, at det af en skriftlig aftale »skal fremgå, hvem der afholder eventuelle merudgifter, såfremt der undervejs i byggeprojektet konstateres flere udgifter til projektet end budgetteret.«

»Muligheden for at indgå fastprisaftaler er både nævnt i SEA-vejledningen fra 2007 og i den i dag gældende fra 2011. Og siden 2015 har Bygningsstyrelsen aktivt opfordret universiteterne til at indgå fastprisaftaler i forbindelse med byggerier. I år 2000 blev KUA desuden opført på en slags fastprisaftale, så muligheden var ikke ubekendt,« skriver direktør i Bygningsstyrelsen, Rasmus Brandt Lassen, i en mail.

Uniavisen har spurgt, om Bygningsstyrelsen ligger inde med referater eller lignende, der dokumenterer, at modellen har været til diskussion forud for byggerierne af Mærsk Tårnet og Niels Bohr Bygningen, men styrelsen oplyser kun, at »den dialogbaserede model fremgår af de indgåede aftaler med KU.«

Jesper Olesen undrer sig i det hele taget over, at styrelsen lægger så stor vægt på modellen. Han har, siger han, svært ved at se, hvordan en fastprismodel kunne have forhindret de byggeskandaler, der er opstået under opførslen af Mærsk Tårnet og Niels Bohr Bygningen.

»Det er en mærkelig påstand, at en fastprismodel skulle gøre et byggeri billigere, hvis du ellers løfter din arbejdsopgave korrekt. Samfundsøkonomisk er tabet det samme,« siger han.

»Jeg ser kun tre mulige konklusioner: Enten er det, fordi de (Bygningsstyrelsen, red.) vil kunne tillade sig at lave et ringere byggeri, som derfor er billigere. Men det giver jo ingen mening, for så ville vi ikke kunne bruge bygningen. Så kan det være, fordi de faktisk synes, at det er rimeligt, at regningen for fordyrelser ligger hos bygherren – jamen, så må de jo samle den op. Eller også betyder det, at de selv anerkender, at hvis de ikke har noget incitament til at gå op i, hvad prisen bliver, så er de ligeglade.«

En eksplosiv udvikling i huslejen

Uniavisen har forsøgt at få et interview med Bygningsstyrelsen, men det har kun været muligt at få skriftlige svar.

Her skriver direktør Rasmus Brandt Lassen, at der er flere grunde til, at en fastprismodel er den bedste løsning:

»Det giver en mere handlekraftig bygherre med en klar ansvarsfordeling og incitamentsstruktur, hvor risikoen ved de trufne bygherrebeslutninger ligger hos den, der træffer dem; nemlig bygherren. Samtidigt betyder det, at lejer – Københavns Universitet – ved opstarten af udførelsen ved, hvad udgiften ved det aftalte projekt bliver ved endt byggesag, og derfor ikke er tvunget til at øge budgettet undervejs.«

LÆS OGSÅ: Fagforeningsboss: Grotesk at KU’s husleje er en indtægt for staten

Ville det samfundsøkonomiske tab ikke være det samme?  

»Nej. En handlekraftig bygherre, der effektivt kan træffe de rette beslutninger og påtager sig ansvaret for konsekvenserne af de beslutninger, er afgørende for, at sagen påføres mindst mulige omkostninger. I den dialogbaserede aftale kan der pågå en ukonstruktiv og ressourcekrævende proces og dialog vedr. øgede byggeudgifter, der ikke er fremmende for sagens fremdrift eller løsning,« skriver Rasmus Brandt Lassen.

Problemet er nok ikke så meget kontrakten, men snarere at de færreste havde fantasi til at forestille sig, hvor galt det kunne gå

Kim Haugbølle, seniorforsker, Aalborg Universitet

»Endelig har det primære fokus for universitetet været, at øgede huslejeomkostninger har en stor og uforudset negativ betydning for universiteternes driftsbudget. Ved en fastprisaftale kendes huslejen for Københavns Universitet ved opstarten på udførelsen, hvilket må være en klar fordel for universitetets muligheder for budgetlægning og planlægning – og dermed en samfundsøkonomisk fordel.«

Kim Haugbølle, seniorforsker på Institut for Byggeri, By og Miljø ved Aalborg Universitet, giver direktøren ret i, at en dialogbaseret aftale kan gøre bygherrens arbejde besværligt og fordyre projektet, hvis lejeren hele tiden kommer med nye krav til byggeriet. Omvendt siger han, at han ikke har indtryk af, at Københavns Universitet har krævet vidtgående ændringer under Niels Bohr-byggeriet.

»Det betyder, at det styringsmæssige problem stadigvæk er der. Det vil det også være i en fastprisaftale uanset hvad. Hvis man har en dårlig byggestyring af et projekt, så er det fuldstændig ligegyldigt, om man har en fastprisaftale med sin lejer. Det, der bare sker, er, at ekstraregningen lander på Bygningsstyrelsens bord,« siger Kim Haugbølle.

Forskeren forventer, at Bygningsstyrelsen i en fastprisaftale fremover vil indlægge en buffer i budgettet, der kan rumme eventuelle fejl og fordyrelser i byggeprocessen. Det vil sige, at Københavns Universitet skal acceptere at betale markant mere, end universitetet som udgangspunkt ville have gjort i en dialogbaseret aftale. Til gengæld skal universitetet ikke frygte en ekstraregning, hvis budgettet vokser sig ud over bufferen.

»Men problemet er nok ikke så meget kontrakten, men snarere at de færreste havde fantasi til at forestille sig, hvor galt det kunne gå – selv i en dialogbaseret aftaleform. Forhåbentlig giver dette forløb anledning til, at kompetencerne styrkes, og kapaciteten til at løfte bygherreopgaven forøges,« siger Kim Haugbølle.

LÆS OGSÅ: Tidligere minister: Argumenterne imod selveje falder helt til jorden

Jesper Olesen siger, at Københavns Universitet er villig til at diskutere fastprisaftaler i fremtidige byggeprojekter. Uanset hvilken model man vælger, vil den dog ikke løse de grundlæggende problemer i SEA-ordningen, siger han.

»Meget handler om teknikken i selve ordningen og er derfor ikke Bygningsstyrelsens skyld. Ordningen i sig selv giver bare en eksplosiv udvikling i vores husleje.«

Uniavisen har spurgt Bygningsstyrelsen, om Jesper Olesen har en pointe i, at Københavns Universitet har for svært ved at få adgang til vigtige dokumenter i voldgiftssagerne, men direktør Rasmus Brandt Lassen vil ikke forholde sig til kritikken.

»Bygningsstyrelsen finder det ikke korrekt at kommentere på indholdet af en intern statslig voldgiftssag, mens den stadig verserer. Dette i øvrigt efter aftale med Københavns Universitet,« skriver han.

Det har ikke været muligt at få en kommentar fra boligminister Kaare Dybvad Bek (S).